L’Allemagne, nouveau paradis fiscal des SCPI
L’Allemagne serait-elle devenue un nouveau paradis fiscal pour les investisseurs français amateurs de placements immobiliers ?
SCPI Allemagne : alliance magique ? On pourrait presque le croire en regardant les dernières SCPI créées affichant clairement un objectif de constituer un patrimoine immobilier principalement dans ce pays. Certes, on pourrait peut-être tout d’abord penser que le volume record de la collecte des Sociétés de Gestion des SCPI les incite à élargir leur champ d’investissement immobilier au-delà de nos frontières, avant que le marché de l’immobilier d’entreprises, bureaux, commerces, ne soit saturé et souffre de rendements en baisse.
Le second facteur de cette tendance serait également un marché immobilier allemand assez favorable aux investisseurs, notamment en raison de loyers nettement moins élevés qu’en France, y compris dans les principales grandes métropoles d’outre-Rhin.
Mais comme toujours en matière d’immobilier, il faut être attentif à la fiscalité pour décrypter efficacement les tendances. En effet, ces SCPI Allemagne qui investissent l’argent collectés auprès des Associés, dans les grandes villes d’Allemagne, sont régies par une fiscalité particulière, en vertu notamment des conventions fiscales signées entre la France et l’Allemagne.
Ainsi, les revenus perçus par la SCPI, grâce aux loyers encaissés en Allemagne, sont soumis à la fiscalité immobilière allemande, soit un taux de prélèvement de 15,825 %. Ensuite, les revenus distribués aux Associés ne supporte ni les prélèvement sociaux, ni l’Impôt sur le Revenu, cela en vertu du principe de non double imposition. Dans la pratique, ces revenus sont déclarés mais le contribuable reçoit un avoir fiscal qui vient annuler cette double imposition.
L’attrait est ainsi d’autant plus grand pour les Associés, que leur tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée.
Il subsiste néanmoins une contrepartie à cet avantage, si les parts ont été financées à crédit, il n’est pas possible de déduire les intérêts d’emprunt des revenus perçus.