Lexique SCPI.

Consultez ce lexique SCPI des termes utilisés dans le domaine des Société Civiles de Placement Immobilier pour bien comprendre tout l’univers des SCPI et faire votre choix d’investissement en étant bien informé.

Pourquoi un lexique SCPI ?

Le domaine des SCPI étant très lié à celui de l’immobilier, et à la fois de celui des placements financiers, sa pratique nécessite la compréhension de certains termes spécifiques à ce contexte. Il est important pour l’épargnant soucieux de faire les bons choix, de comprendre de quoi il parle. Bien entendu, un conseiller proche de ses clients saura expliquer ces termes spécifiques en langage simple, à chaque fois que vous lui en ferez la demande. Son métier en avant tout de mettre à la portée de ses clients les produits d’investissement qu’il va lui proposer d’intégrer dans ses placements financiers et son épargne.

AMF :

Autorité des Marchés Financiers. C’est l’organisme officiel chargé du contrôle des Sociétés de Gestion des SCPI. Notamment, c’est l’AMF qui donne son agrément aux Sociétés de Gestion avant qu’elles ne puissent créer et gérer des SCPI. Cet agrément est donné après étude des garanties fournies par la Société en terme de compétences, moyens techniques et honorabilité. Si les garanties ne sont plus apportées, l’AMF peut décider de retirer son agrément.

ASPIM :

Association Française des Sociétés de Placements Immobiliers. Cette Association créée en 1975, regroupe de nombreux acteurs du secteur immobilier, notamment de nombreuses société de gestion de SCPI. La mission de l’ASPIM est de défendre les intérêts de ses membres et de les représenter. Sa vocation est également de veiller à maintenir l’attrait pour les épargnants des produits d’investissement immobilier collectif, en collaborant avec les autorités pour maintenir ou faire évoluer le cadre juridique et fiscal appliqué aux SCPI .

Assemblée Générale :

L’Assemblée Générale réunit sur convocation l’ensemble des Associés. Elle peut être « ordinaire » et se réunit généralement une fois par an, pour approuver les décisions de gestion et les comptes annuels, ou encore « extra-ordinaire » dans le but de se prononcer sur des modifications de statut ou des décisions importantes.

Augmentation de capital :

Lorsqu’une SCPI souhaite se développer, elle procède à une augmentation de capital, par l’émission de nouvelles parts. Les sommes reçues en échange de ces nouvelles parts, seront investies dans l’acquisition de nouveaux biens immobiliers qui viendront compléter le patrimoine immobilier. Les augmentations de capital sont très encadrées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), pour la protection des épargnants et nécessite son accord ainsi que la publication au Bulletin Officiel des Annonces Légales (BALO). Une augmentation de capital nécessite également que les capitaux déjà collectés précédemment par la société de gestion soient déjà investies au minimum à hauteur de 75 %.

Bulletin de souscription :

L’achat de parts de SCPI se réalise au moyen d’un bulletin de souscription, fourni par la Société de Gestion. C’est un document légal qui autorise, soit l’acquisition de parts de SCPI à capital variable, soit la souscription à une augmentation de capital dans le cas des SCPI à capital fixe. Le Bulletin de souscription indique obligatoirement le prix d’achat des parts.

Bulletin trimestriel :

Chaque trimestre, la société de Gestion diffuse à l’attention de l’ensemble de ses Associés, un document d’information sur l’activité de la SCPI. L’évolution du patrimoine immobilier, avec les acquisitions, les cessions, les travaux engagés, les mouvements des locataires, les nouveaux baux et les congés reçus par exemple. Chaque associé est directement informé des résultats et des perspectives de ses parts de SCPI.

Capitalisation :

La capitalisation d’une SCPI est égale au nombre de parts existantes multiplié par le prix de souscription. La capitalisation donne une idée de l’importance du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. D’un côté, plus le patrimoine est important plus le risque est réparti sur un grand nombre de biens. D’un autre côté, plus la capitalisation est importante, plus les changements de cap peuvent s’avérer complexes.

Carnet d’ordres :

Dans le cas des SCPI à capital fixe, la société de gestion tient un registre, appelé carnet d’ordres, sur lequel elle enregistre les demandes d’achat et de vente de part. Pour chaque ordre, le registre indique s’il s’agit d’une offre d’achat ou de vente, la date d’arrivée de l’ordre, la quantité de parts concernées ainsi que le prix de vente minimum souhaité par le vendeur, ou le prix maximum souhaité par l’acheteur. Le carnet d’ordre permet à la société de réaliser les confrontations selon la périodicité prévue dans les statuts, en établissant le prix de confrontation qui permet au plus grand nombre de parts d’être échangées entre acheteurs et vendeurs.

Collecte brute :

La collecte brute correspond à la valeur de l’ensemble des souscriptions nouvelles, sans tenir compte des retraits et des cessions de parts ayant pu être opérés durant la même période par les Associés de la SCPI.

Collecte nette :

La collecte nette d’une SCPI correspond à la valeur de l’ensemble des souscriptions de parts, diminuée de la valeur des parts ayant fait l’objet d’un retrait, au cours de la même période. Une collecte nette positive signifie que la SCPI augmente sa capitalisation et donc développe son patrimoine immobilier.

Confrontation :

La confrontation, en matière de SCPI, évoque le rapprochement des offres d’achat et des offres de vente de parts. Dans le cas des SCPI à capital fixe, en dehors des périodes d’augmentation de capital et donc d’émission de nouvelles parts, les parts s’échangent au marché secondaire, organisé par la SCPI, pour rapprocher des offres de vente et des offres d’achat. Ce rapprochement est appelé « confrontation », il s’effectue selon une périodicité inscrite dans les statuts de la SCPI, en général toutes les semaines ou tous les mois.

Conseil de surveillance :

Le Conseil de Surveillance est obligatoire pour chaque SCPI. Il est composé d’Associés, entre 7 et 12, élus par l’ensemble des Associés lors de l’assemblée générale. La durée de leur mandat est fixé par les statuts de la SCPI. Le rôle de ce Conseil est de représenter l’ensemble des Associés auprès de la Société de Gestion et de contrôler ses décisions. Le Conseil de surveillance rend un rapport annuel qu’il présente aux Associés lors de l’assemblée générale.

Crédit Amortissable :

Le crédit amortissable est type de crédit classique, dans lequel à chaque échéance, le remboursement permet de régler les intérêts et une fraction du capital emprunté.

Crédit In Fine :

Le crédit In Fine est un type de crédit dont le mode de remboursement est particulier. Pendant toute la durée du prêt, seuls les intérêts seront payés à chaque échéance, et le capital emprunté sera remboursé en une seule fois à l’échéance finale du prêt. Ce type de prêt peut se révéler avantageux dans certaines situations, notamment sur le plan fiscal. Un Conseiller spécialisé en SCPI pourra vous conseiller pour mettre en place ce type de prêt pour financer l’acquisition de vos parts de SCPI à crédit si cette solution s’adapte à votre situation personnelle et patrimoniale.

Décote :

On parle de décote en matière de prix de part de SCPI lorsque le prix de souscription d’une part est inférieur à la valeur de réalisation du patrimoine, ramenée à une part. Dans le cas contraire on parle alors de surcote. Il existe un certain nombre de cas dans lesquels l’Associé peut bénéficier d’une décote sur le prix d’achat de ses parts. On peut citer notamment le cas d’achat de parts sur le marché secondaire, dans ce cas, le prix étant établi en fonction des offres d’achat et de vente, il est possible de profiter d’un prix d’achat avec une décote. Il existe également le cas d’achat de parts de SCPI en démembrement de propriété. Dans cas, une décote est calculée en fonction du nombre d’années prévue pour le démembrement. Par exemple, pour un démembrement temporaire de 5 ans, l’acheteur en nue-propriété peut bénéficier d’une décote de 20 à 22 % sur le prix de souscription en pleine propriété. Il est également possible de profiter d’une décote sur le prix des parts, lors d’un achat dans le cadre d’un contrat d’Assurance-vie.

Déficit foncier :

Le déficit foncier est constitué lorsque les charges foncières sont supérieures aux revenus fonciers. En matière de SCPI, c’est la Société de gestion qui assume les charges foncières, par exemple les travaux, les assurances, les impôts fonciers, les frais de gestion. Le revenu distribué tient compte de ces dépenses acquittée par la Société de Gestion. Par contre, chaque associé peut déduire comme charge foncière les intérêt de l’emprunt contracté par l’achat des parts.

Par contre, il existe certaines SCPI dont l’objectif est de dégager un déficit foncier, les charges dépassent le montant des loyers perçus, et elles ne distribuent donc pas de revenus réguliers, mais au contraire un déficit foncier. Chaque Associé peut ainsi déduire ce déficit de ses revenus fonciers acquis sur le reste de son patrimoine et également sur l’ensemble de son revenu imposable dans la limite de 10.700 € par an.

Démembrement :

Le démembrement consiste à séparer la Nue-propriété et l’Usufruit d’une part de SCPI. Le Nu-propriétaire possède la part, et l’usufruitier perçoit les revenus. Le démembrement peut être temporaire, avec une durée fixée à l’avance au moment du démembrement. Le démembrement des parts de SCPI peut notamment être pratiqué dans le cadre familiale, pour préparer la transmission. Par exemple, un parent achète des parts de SCPI en gardant l’usufruit pour lui et donne la nue-propriété à son enfant. Le parent va donc percevoir les revenus, jusqu’à son décès, et à ce moment l’enfant récupère les parts en pleine propriété, sans devoir acquitter de droits de succession.

Démembrement temporaire ou viager :

Le démembrement des parts de SCPI peut être défini comme temporaire ou viager. Dans le cas d’un démembrement temporaire, la durée de séparation de l’usufruit et de la nue propriété est fixé à l’avance. Dans le cas d’un démembrement viager, aucune durée n’est fixée à l’avance, et la séparation se termine lors du décès de l’usufruitier et le nu-propriétaire retrouve alors l’entière propriété des parts de la SCPI.

Effet de levier :

Lorsque des parts de SCPI sont acquises en totalité ou partiellement à l’aide d’un crédit immobilier, les revenus perçus servent à financer en partie les remboursements de l’emprunt contracté. On parle ainsi de l’effet de levier du crédit, qui permet d’acquérir en partie les parts et de constituer un patrimoine immobilier avec un effort d’épargne moins important que dans le cas d’un achat au comptant.

Expert Immobilier :

Le Patrimoine immobilier de la SCPI doit faire l’objet d’une expertise tous les 5 ans, et d’une actualisation chaque année. Ce travail est réalisé par un expert indépendant désigné par la Société de Gestion, et dont la candidature doit être acceptée par l’AMF.

Frais de souscription :

Les Frais de souscription sont intégrés dans le prix de souscription des parts, c’est à dire la prix payé par l’acheteur. Ces frais sont destinés à rémunérer le travail de la Société de Gestion et incluent également les frais de notaire. Le montant des Frais de souscription est fixé par les statuts de la SCPI. Ils peuvent varier de 5 % à 12 % du prix des parts.

Gestion locative :

La gestion locative regroupe l’ensemble des actes nécessaires pour mettre en location des biens immobiliers et en percevoir des revenus ou loyers. Dans le cas des SCPI, c’est le Gestionnaire qui effectue ces tâches pour le compte des Associés. Cela comprend notamment la recherche de locataire, la négociation des loyers et des baux, la souscription des assurances nécessaires, l’encaissement des loyers, l’entretien et les travaux de réfection nécessaires à la valorisation du patrimoine.

Gré à gré :

On parle en matière de SCPI, de vente de gré à gré, ou de marché de gré à gré. Chaque possesseur de parts de SCPI est libre de les céder librement à l’acheteur de son choix, pour un prix de part librement négocié entre eux. Les ventes de parts de gré à gré sont effectuées sans intervention de la société de gestion.

IEIF :

Institut de l’Epargne Immobilière et foncière. Cet organisme indépendant, d’étude et de recherche, est un observatoire des marchés et des produits d’épargne immobilière, en France et en Europe. La plupart des Sociétés de Gestion de SCPI font partie des Adhérents de l’IEIF.

ISF :

Impôt de Solidarité sur la Fortune. La valeur des parts de SCPI détenue en pleine propriété doit être déclarée dans le patrimoine de l’Associé qui les possède. Par contre en matière de SCPI et ISF, il existe un cas particulier, puisque les parts détenues en nue-propriété ne rentrent pas dans l’assiette de l’ISF.

Marché primaire :

Le marché primaire des parts de SCPI concerne l’émission de nouvelles parts. Dans une SCPI à capital fixe, le marché primaire n’existe que lors des périodes d’augmentation de capital décidées par la Société de Gestion.

Marché secondaire :

Le marché secondaire des parts de SCPI concerne les échanges de parts, achat et vente, en dehors des émissions de parts nouvelles décidées par les Société de gestion lorsqu’elles procède à des augmentations de capital d’une SCPI. Ce marché secondaire peut se faire sous différentes formes, par exemple une vente de gré à gré, entre un acheteur et un vendeur qui se mettent d’accord sur un prix d’échange, ou encore dans le cadre organisé par la Société de Gestion, qui recueille les offres d’achat et de vente, et réalise des confrontations régulières, selon des règles fixées dans les statuts et la règlementation en vigueur, pour déterminer un prix des parts auquel se font les transactions.

Nantissement :

Lors de l’achat de parts de SCPI à crédit, l’établissement bancaire prêteur peut demander, en garantie du prêt accordé, le nantissement des parts financées. Pendant toute la durée du nantissement, la banque est prioritaire en cas de revente des parts, à concurrence du capital restant dû sur le prêt. Une fois le prêt remboursé en totalité, le nantissement cessera par une opération de main-levée.

Nue-propriété :

En matière de SCPI, la nue-propriété représente la possession des parts, sans en avoir la jouissance, c’est à dire la perception des revenus réguliers. La jouissance revenant à l’usufruitier jusqu’à la fin de la période de démembrement, date à laquelle le nu-propriétaire retrouve l’entière propriété des parts de SCPI et perçoit donc les revenus.

Pleine propriété :

La pleine pripriété regroupe la nue-propriété et l’usufruit attaché à une part. Par opposition, on parle de parts démembrées lorsque la nue-propriété et l’usufruit sont détenus par 2 personnes différentes.

Prime d’émission :

C’est la partie du prix qui s’ajoute à la valeur nominale d’une part de SCPI pour déterminer le prix de souscription. La prime d’émission évolue dans le temps pour tenir compte de l’évolution de la valeur du patrimoine de la SCPI. Cela permet de maintenir une égalité entre les Associés. Les commissions de souscription sont incluses dans la prime d’émission.

Prix d’exécution :

C’est le prix auquel vont s’échanger les parts sur le marché secondaire, après confrontation des offres d’achat et de vente. C’est le montant qui revient à l’Associé qui vend ses parts. Ce prix est calculé de manière et ce que le maximum de parts soient échangées lors de chaque confrontation.

Prix de retrait :

Egalement appelé « Valeur de retrait ». Il s’agit du prix obtenu par un Associé décidant de céder ses parts, dans le cas d’une SCPI à capital variable. Ce prix de retrait est fixé dans les statuts, et donc connu à chaque instant par les Associés.

Prix de souscription :

Le prix de souscription des parts de SCPI correspond au prix payé par l’acquéreur lors de l’émission de nouvelles parts suite à l’augmentation de capital d’une SCPI à capital fixe, ou de la souscription de nouvelles parts d’une SCPI à capital variable.

Provisions pour créances douteuses :

Il s’agit des sommes provisionnées dans la comptabilité d’une SCPI, publiée dans le rapport annuel et accessible à tous les Associés, qui permet d’anticipé une éventuelle défaillance d’un locataire, pour le paiement des loyers.

Provisions pour grosses réparations :

Il s’agit de sommes provisionnése pour anticiper les dépenses en vue de maintenir la valeur du patrimoine immobilier. Cela peut concerner par exemple, les ravalements de façade, les mises aux normes des bâtiments et des équipements de chauffage, la réfection des toitures. Ces travaux font l’objet d’une planification régulière.

RAN en % ou RAN en jours :

Le RAN ou Report A Nouveau peut être exprimé en nombre de jours de revenus ou en pourcentage des revenus versés. C’est un indicateur utile pour les Associés et futurs Associés, puisqu’il indique la réserve de revenus constituée par le gestionnaire de la SCPI.

Rapport annuel :

Les Sociétés de Gestion des SCPI sont soumises à une règlementation très précises sur leurs obligation d’information de leurs Associés ou futurs Associés. Ainsi, parmi ces documents, figure un rapport annuel de la SCPI. C’est un document qui regroupe l’ensemble des informations sur la situation de la SCPI, sur les événements de l’année écoulée et sur les perspectives de l’année à venir. Ce rapport annuel contient notamment toutes les données comptables de la SCPI, le détail du patrimoine immobilier, le rapport de gestion, le rapport du conseil de surveillance, le projet de résolutions de l’assemblée générale, le rapport du commissaire aux comptes.

Registre des Associés :

Chaque Société de gestion tient un registre qui recense l’ensemble des Associés d’une SCPI, et indique le nombre de parts détenues. Ce registre sert de base au paiement des revenus.

Rendement :

Le rendement d’une part de SCPI est le montant des revenus distribués rapporté au prix d’achat de la part. On parle également de Taux de distribution sur la Valeur de Marché. Les SCPI de rendement sont les SCPI les plus nombreuses sur le marché. Elles cherches avant tout à constituer un patrimoine immobilier permettant de générer des loyers réguliers et d’un niveau élevés afin de distribuer des revenus à leurs Associés.

Report à nouveau :

Le report à nouveau ou RAN, fait partie des capitaux propres de la SCPI. Cela représente une partie des dividendes réalisés au cours d’un exercice qui n’est pas distribué sous forme de revenu aux associés, mais mis en réserves pour être éventuellement distribué les années suivantes. Le report à nouveau est utilisé par les Société de Gestion pour tenter au maximum de distribuer des revenus réguliers chaque année. Le report à nouveau permet ainsi de faire face à une baisse temporaire des montants des loyers encaissés, par exemple lors d’une période de vacance. Lors de l’achat de parts de SCPI, il est utile de consulter le montant du RAN, parfois exprimé en nombre de mois de revenus.

Retrait :

Le retrait est le terme utilisé pour définir la vente d’une part des SCPI, dans le cas des SCPI à Capital variable. Le retrait d’une part vient ainsi diminuer le montant du Capital de la SCPI. A l’inverse, l’achat d’une part vient l’augmenter.

SCPI :

Société Civile de Placement Immobilier. L’objectif des SCPI est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier, pour le compte des Associés qui possèdent les parts de la SCPI. On peut distinguer 3 grands types de SCPI, de rendement, fiscales (on parle aussi de SCPI de défiscalisation) ou de plus-values.

SCPI à capital fixe :

Dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts ne varie pas. Sauf bien sûr dans le cas où la Société de gestion décide de procéder à l’émission de nouvelles parts qui seront proposées à l’achat aux Associés actuels ou à de nouveaux associés. En dehors de ces phases d’émission, le nombre de parts étant fixe, cela signifie que si un Associé souhaite vendre une part, il ne peut le faire que si un acheteur souhaite lui acheter. Dans le pratique, les Société gestionnaires organise ce marché des parts, en regroupant les offres d’achats et les offres de ventes, afin de faciliter les transactions entre vendeurs et acheteurs.

SCPI à capital variable :

Dans une SCPI à capital variable, les statuts prévoient seulement un capital maximum. Tant que ce capital maximum n’est pas atteint, il est possible pour les Associés de souscrire de nouvelles parts, ce qui a pour effet d’augmenter le capital. Les ventes de parts viennent par contre réduire le montant du capital. Dans une SCPI à capital variable, il n’y a pas de marché secondaire.

Taux d’encaissement des loyers :

C’est le rapport entre le montant des loyers encaissés et le montant des loyers quittancés aux locataires du patrimoine immobilier de la SCPI. Un taux de 100 % signifie que la SCPI n’a pas de loyers impayés. Si ce taux est inférieur à 100 % cela signifie que certains locataires ne sont pas solvables ou bien qu’il existe des problèmes de gestion locative dans le parc immobilier avec certains locataires. C’est un indicateur important à observer avant de choisir ses SCPI.

Taux d’occupation :

C’est la part du patrimoine immobilier de la SCPI qui est occupé par un locataire à un moment donné.
On distingue alors le taux d’occupation financier, un locataire paye un loyer, et le taux d’occupation physique, un locataire occupe un immeuble.

Usufruit :

L’usufruit en matière de SCPI, correspond au droit de percevoir les revenus distribués attachés à chaque part. Lorsque la propriété d’une part de SCPI est démembrée, le nu-propriétaire possède la propriété de la part, et l’usufruitier perçoit les revenus.

Valeur de cession :

Valeur de réalisation :

C’est le prix qui revient au vendeur d’une part de SCPI. Ce prix ne comprend pas les frais de souscription, ni les droits d’enregistrement.

Valeur de reconstitution :

C’est le montant financier nécessaire pour reconstituer le patrimoine immobilier d’une SCPI. C’est à dire, le prix des biens immobiliers ajouté à tous les frais annexes, comme les frais commerciaux, frais de notaire, droits à payer. Cela correspond à la somme globale qu’il faudrait investir pour reconstituer le patrimoine en partant de zéro.

Valeur nominale :

C’est la valeur d’une part constitutive du capital social de la SCPI lors de sa création.

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